[마지현의 `경제가 뭐라고`] 집값 잡으려고 규제하는데, 오히려 치솟는 이유

[월드경제=마지현 (재)파이터치연구원 수석연구원] 지난 10월 15일, 이재명 정부의 세 번째 부동산 대책이 발표됐다. 핵심은 서울 전역과 경기 12개 지역을 토지거래허가구역과 규제지역(투기과열지구, 조정대상지역)으로 지정하고, 주택담보대출 한도를 대폭 축소하는 것이다. 시가 15억원 이하 주택의 대출 한도는 현행 6억원을 유지하되, 15억원 초과~25억원 이하는 4억원, 25억원 초과 주택은 2억원으로 제한된다.

부동산 가격은 수요와 공급의 균형 속에서 결정된다. 따라서 대책도 수요 대책과 공급 대책으로 나뉜다. 이번 대책은 투기 수요를 차단해 가격 안정을 유도하려는 수요 규제 중심의 정책이다. 그러나 과연 이런 방식이 실제로 집값 안정으로 이어질 수 있을까?

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정책의 효과는 규제의 강도에 달려있지 않다. 그럼에도 정부는 추가로 보유세 강화 등 새로운 규제 카드를 검토 중이다. 하지만 지금 필요한 것은 더 많은 규제가 아니다. 시장이 스스로 균형을 회복할 수 있는 시간이다. 강력한 규제는 단기적으로는 효과가 있어 보이지만 결국 역설적인 결과를 낳는다. 우리는 이미 지난 정부들에서 이를 수차례 경험했다. 보유세 인상 등 세 부담이 늘어나면 그 비용은 고스란히 임대료로 전가된다. 그 결과, 서민 주거 부담은 더 커지고 정부가 의도한 ‘안정’은 결국 ‘불안정’으로 귀결된다.

지금 정부가 해야 할 일은 단기적 규제의 반복이 아니라 공급 기반의 회복이다. 시장이 스스로 균형을 찾을 수 있도록 주택 공급의 불확실성을 해소하고, 불필요한 규제를 완화해야 한다. 부동산 시장의 안정을 위한 길은 규제가 아니라 균형의 회복에 있다는 점을 잊지 말아야 한다.